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    合同争议
 
附条件房屋买卖合同纠纷案

  案情介绍: 

    谭学清(2000年冬月因工死亡)、杨合翠夫妇居住在巫溪县下堡镇龙安村,想从高山迁往低山,改变居住环境。在得知李明德一家迁居湖北,要卖房屋时,遂与李明德协商。2000年1月23日,李明德和谭学清请来村社主要负责人任泽元、刘忠高等人共同协商后,签订了《买卖房屋协议》。协议约定,李明德将其在下堡镇前进村跃进社(现为桔林村五组)的房屋五间作价5000元及家俱作价1750元,出售给谭学清。另附条件为:1、支付房屋价款的时间和方式;2、所卖房屋如李明学(李明德之弟)有意见,由张桂艮(李明德之姐夫)负责解释,谭学清不负任何责任和资金;3、李明德所承包的土地和山林(土地六块,分别是:短叶子坡2.28亩、岩湾土场坡1.4亩、岩湾当门0.5亩、春树槽2.3亩、屋团转3亩、聂家沟湾0.5亩,共9.98亩;山林三块,分别是:岩湾7亩、柞木树坪5.7亩、大转湾2.5亩,共15.2亩),全部转包给谭学清长期使用。协议签订后,谭学清依约支付完价款,并将房屋、土地和山林交给居在该地的妻弟杨合兵管理。2000年12月13日,杨合兵受姐杨合翠的委托,分别与谭玉贵、吴明坤签订《转卖房屋协议合同》,将谭学清所买房屋分别卖给谭玉贵与吴明坤,并将李明德转包的土地再转包给谭玉贵与吴明坤各一半。此后,谭玉贵与吴明坤从海拔近二千米的桔林村响水社迁居此地,并各自耕种和管理李明德转包的土地和山林至今。

 

    原告李明德农村土地承包经营户于2009年7月27日起诉到法院要求解除于2000年1月23日与被告杨合翠之夫谭学清所签订的承包土地转包合同。 

    法律分析 :

    本案的关键在于原告李明德农村土地承包经营户能否解除与被告杨合翠之夫谭学清所签订的承包土地转包合同。 这就涉及到合同法上附条件合同的问题。 

所谓附条件的合同,是指当事人在合同中特别规定一定的条件,以条件的是否成就来作为合同的效力的发生或消灭的根据。 

  在附条件的合同中,条件具有限制合同效力的作用,但合同中所附的条件,必须具备以下要求:  

  1.条件必须是将来发生的事实。

  2.条件是不确定的事实。 

    3.条件是由当事人议定的而不是法定的。  

    4.条件必须合法。以违法或违背道德的事实作为合同的条件,称为不法条件。在合同附有不法条件的情况下,应当考虑在宣告不法条件无效后,合同是否已经在内容上合法且可以独立存在。不符合这两个条件,应当宣告整个合同无效。 

  5.条件不得与合同的主要内容相矛盾。  

   《合同法》第45条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。” 

    按照法律的这一规定,当事人签订的附条件的合同可分为两种,即附生效条件的合同与附解除条件的合同。 

    附生效条件的合同是指,合同因条件的实现而发生法律效力。在条件实现以前,当事人之间的合同虽然成立,但权利义务尚处于停止状态,权利人不能行使权利,义务人亦不必履行义务。 

    附解除条件的合同是指,合同因条件的实现而失去法律效力,当事人之间的权利义务归于消灭。这种合同在条件实现之前是有效的合同,若条件一直不能实现,则合同一直有效,但当条件一旦实现,则合同立即归于消灭。 

具体到本案而言,应当看到,土地承包经营权转包是承包人在一定的期限内不能耕种、管理或实施其它合理利用土地的行为时,将自己承包土地的全部或部分交给他人耕种、管理,或实施其它合理利用土地的行为。其显著的特征是具有时效性。原、被告签订《买卖房屋协议》的原因和目的,于原告而言,是因为迁居外地,需要转让房屋,其为了达到转让房屋的目的,才将其土地承包经营权进行流转;于被告而言,是为了改变居住环境,从高山迁入,其目的是受让房屋后,能世世代代在此地居住生产生活,而取得原告土地承包经营权是被告受让房屋的基础。

    这份《买卖房屋协议》意味着,双方当事人为房屋买卖合同设立了条件,这个附条件的合同可分为两部分:

    (1)若原告将土地承包经营权转包给被告,则当事人之间的《买卖房屋协议》有效; 

    (2)若原告不将土地承包经营权转包给被告,而被告就失去了购买该房屋的实际意义,那么当事人之间所签订的《买卖房屋协议》就不能生效。

    因此,原、被告双方在签订《买卖房屋协议》时,就约定原告将自已所承包的土地和山林转包给被告。这时原告就应当预见由此带来的风险,并应具有承受相应风险的心理准备。换句话说,原、被告双方所签订的《买卖房屋协议》中关于土地、山林的约定虽然表示为转包,但基于以房搭地的事实及真实意思表示,是将土地、山林转包给房屋买受人在承包期限内长期使用。

    至于被告及第三人在买卖房屋的过程中,双方并无过错或主观恶意,不应承担原告在买卖房屋过程中的风险责任。从合同角度而言,原、被告之间并不是单纯的农村土地承包经营权流转合同关系,而是房屋买卖合同的法律关系,其间所产生的土地承包经营权流转的行为,仅仅是房屋买卖合同所附条件。原告在合同已经成就的情况下,请求解除该合同所附条件,现买房人没有违反解除合同的法定事由,所以原告主张收回承包土地的理由不能成立。一审法院据此判决驳回原告的诉讼请求。原告收到此判决后,上诉到中级人民法院,中级人民法院维持原判。

 

 

 作者:卢平 谭冬平                                            来源:重庆法院网

 
 
 
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