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    房地产法
 
X某某诉XX房地产开发公司商品房

审判长、审判员:

重庆(忠县)泰源律师事务所依法接受本案原告的委托,指派我为他的代理人,依法出庭参加诉讼,在开庭前我们进行了必要的调查,通过法院的开庭审理,我们认为本案事实清楚,原告的主张依法成立,针对本案的焦点,代理人发表如下代理意见。

一、被告未给原告办理房屋产权证的行为属于违约行为。

原告于200496日与被告签订了商品房买卖合同,合同第2条规定该商品房按套内单价每平方米7500元,总金额为410670元,原告于当日交清全部房屋款,被告于2004913日将房屋交付原告使用。后原告多次要求被告办理房屋产权证书,被告在2006918日以前没有完善办理房屋产权的总证,而又由于被告绿化面积不达标,园林配套费用没有交清,实际可以给业主办理房屋权证的时间在2008年下半年后。之前根本无法办理。之后原告再次提出要被告办理房屋权证,被告却提出该栋房其他购买房屋者合同都是按建筑面积计算,而只有原告的合同是按套内面积计算房款,是工作人员写合同时的误差,要求将原告的合同修改为按建筑面积计算房屋款,否则拒绝办理房屋产权证书。因此,我们认为被告不依法履行合同,属于违约,且违约时间至今,应该依法承担法律责任。

二、被告辩称200610月后,是原告不补房屋款,才导致不能办理房屋权证,系原告的行为造成,违约时间只能计算到该时间段止,我们认为被告的抗辩理由不能依法成立。

⑴、原被告的合同第3条对面积确认及面积误差处理作了约定,即合同面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。该条明显的可以看出面积的差异以房屋产权证登记的面积为最终计算依据,而被告一直拒绝按套内面积计算价款履行合同(有证人梁永忠、毛昌荣可以证明),故被告拒绝给原告提供办理房屋产权的手续。在审理中,被告又提出是原告没有交足误差面积的房款,导致无法办理产权证书,按合同的约定被告应该是将原告的房屋产权证办理下来后,按登记机关最终确认的面积结算房款,原告的房屋权证还没有办理下来,原告怎么知道面积有误差呢,被告一直没通知原告房屋面积有误差;而凭被告在庭审中提供的测量数据原告怎么能相信呢?况且房屋权证的办理机关是忠县房地产管理所,只有最终被该机关确认登记到房屋产权证上的面积才是合法有效双方无争议的面积,才能符合原被告约定的误差面积退补款的条件。

⑵、被告方认为合同约定的以产权登记面积为准,指的是被告开发的该栋房屋总证,不是指原告购买的房屋产权证,这完全是强词夺理。被告开发的整栋房屋的面积与原告没有任何关系,被告想把总证面积办多少就办多少,该面积不涉及原告任何利益,而原告在被告处购买的房屋,其购买房屋的面积才涉及到双方签订《商品房合同书》标的;更何况房地产管理部门在办理房屋产权证时是行政行为,他们在办理房屋产权登记过程中,要告知原被告房屋测量的面积,双方对该机关测量的面积没有异议确认后,才颁发房屋权证。因此, 固然要以原告购买房屋的产权证办下来的面积来最终确认面积误差。

⑶、被告方举国家税务部门的文件企图证明,他们在200610月后没有违约,明显是诡辩。税务部门的文件是为了防止开发商在销售房屋时故意将房屋价款写少,逃避国家税收,而规定税务部门按房屋地段的每平方米市价和购买者房屋面积征税,并不是要求买房屋者必须交清楚房屋款才办理房屋产权证,税务部门征税与办理房屋产权证是两个不同的法律关系,商品房买卖合同纠纷只适用我国合同法,而合同法主要是体现合同双方当事人高度自治,如果合同双方当事人约定的是分期付款,卖方又没有保留房屋所有权,房屋交付后,卖方有权拒绝办理房屋权证吗,答案显然是肯定不行;更何况原告现办理房屋产权证只需要被告出具一份同意房屋管理部门将该房屋产权办理给原告的证明和原告按合同已交房屋款410670元的正式发票(原是收据),原告的房屋权证就可以办理下来;原告要求被告出具已交房屋款的正式发票和产权证明书其要求是符合法律规定的,即使房屋面积确有误差,并不影响原告申请办理房屋产权证。面积误差补退房款是结算帐问题,如果办理产权证面积比合同面积大,买卖双方再申请补交税费(原告咨询房屋登记部门的工作人员,他们的答复与原告的观点也是一致的,若有必要法院也可以依法到房产登记部门调查办理房屋产权的程序)。因此,很明显是被告故意不给原告办理房屋权证找的借口。

综上,被告的辩称理由依法不能成立,是故意不想给原告办理房屋产权证,企图给原告造成更大的损失,其责任完全在被告,原告没有任何责任。

三、被告应该承担的违约责任。

依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条规定,原告方已经找银行部门计算出被告应该承担的违约金1888497.53元,原告只请求了10万元,原告对被告已经宽恕了。就本案而言,因被告没有给原告办理房屋产权证造成的损失也是20多万元,原告购买房屋时被告是向他人借款20多万元,月利息3分,本想购买后能办理房屋产权证变抵押贷款还帐,减轻高利息的压力,而被告长时间没有给原告办理房屋权证,导致原告无法抵押贷款,长期承受高利息(原告已经举出证据证明借20万人民币和高利息的证据)。因此,原告要求被告承担10万的违约金的要求不高,并符合法律规定。

审判长、审判员,通过代理人的分析,完全证明被告既无理又违法,原告的主张符合法律规定,请法院判决时依法采纳。

                      

 

代理人:杨义禄

                                                                                    XX年XX  月X

   说明:本案通过律师认真收集证据分析案情,其代理意见被人民法院采纳,判决被告承担责任.

 

 
 
 
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