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    房地产法
 
借房行善、容你霸占

 案情简介:张X与李X是夫妻,因为感情不合离婚,法院把夫妻共有的房屋判决归李X所有。后李X把房屋卖与王X,王X按买卖协议支付房款后,李X把房屋交付给了王X。王X占有房屋后,张X之父给王X出据一张借条,约定王X把房屋借给张X之父,用于张X治病临时居住,且约定在房屋重建时自动搬出,后张X死亡,但张X之父却拒绝返还房屋给王X。王X在多次要求张X之父搬出房屋无果后,委托我们重庆冠凯律师事务所律师向法院起诉,要求张X之父返还房屋,人民法院依法判决支持了王X的诉讼请求。

 律师评析:本案原告的诉求符合法律规定,应该得到法院的支持。

一、《物权法》241条的规定:基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,按照有关法律规定。本案中王X基于买卖关系占有李X的房屋后,张X之父通过出据书面借条的方式向王X借用房屋,并在借条中明确约定了借房的根本目的是用于张X因病临时居住,且约定了借房合同终止的条件:房屋重建时自动搬出。张X之父给王X出据借条的行为就是与王X订立的房屋借用合同。此合同是双方真实意思表示,没有违反法律的强制性规定,是一份有效的合同。此时张X甲之父是否应返还房屋应根据《合同法》的规定来作出判断。

二、《合同法》91条规定,有下列情形之一的,合同权利义务终止:(一)、债务已经按照约定履行;(二)合同解除等等。本案中张X之父借王X占有的房屋的根本目的是供其生病的儿子张X为治病方便临时居住。现张X已经死亡,张X之父借房目的已经根本实现,根据《合同法》91条第一款的规定,本案合同目的已经完全实现,债务已经按约定履行,合同应该自动终止。本案亦可从合同解除的角度切入分析,根据最高人民法院关于《合同法》解释(二)的规定,现张X已经死亡导致合同订立时的情势发生了根本性的变化,合同已无再继续履行之必要,王X亦可以行使合同解除权。王X向张X之父作出解除合同的意思表示后,根据《合同法》91条第二款的规定可知合同即应终止。本案合同终止的一个直接后果就是张X之父应该返还房屋给王X

在此着重说明的是:当自己的财产被他人非法占有后,权利人可依据什么法律来保护自己的权利呢?《物权法》出台以前,权利人一般是基于《民法通则》117条的规定要求相对人返还原物或者赔偿损失。但从2007年10月1日《物权法》正式施行后,人们可依据《物权法》241条规定的“占有”要求相对人返还原物。占有是对物的一种实际控制的状态。

基于上述理由,我们认为王X 的请求符合法律规定,人民法院的判决是正确的。

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